古家を売ろうと思ったときに、かなり迷いやすいのが、
「解体して更地にしてから売るべきか」
「それとも古家付きのまま売るべきか」
という判断ですよね。
解体すれば見た目はすっきりしますし、土地として売りやすくなることもあります。
でもその一方で、解体費用がかかります。
そのまま売れば費用は抑えられますが、買い手が限られたり、価格交渉を受けたりすることもあります。
つまり古家の売却では、「どちらが高く売れるか」だけでなく、「最終的にどちらが損しにくいか」を見ることが大切なんです。
この記事では、古家を解体して売る場合と、そのまま売る場合の違いを、費用と損得の面からやさしく比較していきますね。
| 監修者：西村 美彦（宅地建物取引士） |
| 不動産業界で30年以上、空き家や古家、訳あり物件の売却に悩む方の相談に数多く対応。 「この家は売るべきか、それとも持つべきか」 現場で実際に行ってきた判断基準をもとに、本記事を監修しています。 監修者の実績や考え方を見る |
古家は解体すべきか？そのまま売るべきか？
まず結論からいうと、古家は 「解体した方がいいケース」と「そのまま売った方がいいケース」の両方があります。
ここが少し分かりにくいところなんですよね。
古家だからといって、必ず壊した方がいいわけではありません。
反対に、古家付きのまま売るのがいつも正解というわけでもないんです。
大事なのは、解体費用をかけた結果、売却価格や売れやすさにどれくらい影響するかです。
少し専門的なお話になるのですが、不動産の売却では「かけた費用を売却価格で回収できるか」
という考え方がとても大切になります。
たとえば、解体に200万円かけたとしても、売却価格が200万円以上上がらなければ、金額だけで見ると損になる可能性があります。
逆に、解体したことで買い手が見つかりやすくなり、早く売れるなら、時間や管理の負担を減らせるメリットもあります。
つまり、古家の判断は「価格」「費用」「売れるまでの時間」「手間」をセットで考える必要があるんです。
解体して売る場合のメリット・デメリット
まずは、古家を解体して更地にしてから売る場合を見ていきましょう。
解体して売る一番の特徴は、土地として見せやすくなることです。
古い建物がなくなることで、買主が新しい家を建てるイメージをしやすくなります。
解体して売るメリット
解体して売るメリットは、主に次のような点です。
- 見た目がすっきりして印象が良くなる
- 土地として検討しやすくなる
- 買主が解体の手間を考えなくて済む
- 新築用地として見てもらいやすい
- 古家の老朽化による不安を減らせる
古い家が建っていると、どうしても第一印象で
「壊すのが大変そう」
「追加費用がかかりそう」
と感じられてしまうことがあります。
その点、更地になっていると、買主側は土地の形や広さを確認しやすくなります。
新しく家を建てたい人にとっては、検討しやすい状態になるんですね。
特に、駅に近い場所や住宅需要があるエリアでは、更地にすることで売却しやすくなる可能性があります。
解体して売るデメリット
一方で、解体には大きなデメリットもあります。
それが費用です。
一般的に、木造住宅の解体費用は坪数によって変わりますが、30坪前後なら100万円台、40〜60坪程度になると 100万円〜300万円程度
かかることがあります。
もちろん、建物の大きさや構造、道路の広さ、重機が入れるかどうかによって費用は変わります。
家の中に残置物が多い場合は、片付け費用が別にかかることもあります。
ここで気をつけたいのは、解体したからといって、その費用分だけ高く売れるとは限らない ということです。
たとえば、解体費用が180万円かかったとしても、売却価格が80万円しか上がらなければ、差額の100万円は実質的な負担になります。
また、更地にすると固定資産税の負担が変わる場合もあります。
住宅が建っている土地には税金の軽減があるため、解体後に固定資産税が上がるケースもあるんです。
そのため、解体して売る場合は、「売れやすくなるか」だけではなく、「費用を回収できるか」
まで考えることが大切です。
そのまま売る場合のメリット・デメリット
次に、古家を解体せず、そのまま売る場合です。
いわゆる「古家付き土地」や「現況渡し」として売る形ですね。
そのまま売る一番のメリットは、売主側が大きな費用をかけずに売却活動を始められることです。
そのまま売るメリット
そのまま売るメリットは、主に次のような点です。
- 解体費用をかけずに売れる
- 売却前の持ち出し費用を抑えられる
- 買主が自由に解体やリフォームを判断できる
- 古家を活用したい買主に合う可能性がある
- 訳あり気味の物件でも現状のまま売れる可能性がある
売主にとって大きいのは、やはり費用負担が少ないことです。
解体費用として100万円〜300万円を先に用意するのは、簡単ではありませんよね。
相続した家や空き家の場合、すぐにまとまったお金を出すのが難しい方も多いと思います。
そのまま売る方法なら、先に大きなお金をかけずに売却できる可能性があります。
また、買主の中には
「自分で好きなタイミングで解体したい」
「古家をリフォームして使いたい」
と考える人もいます。
売主が先に解体してしまうより、買主に選択肢を残せることがメリットになる場合もあるんです。
そのまま売るデメリット
ただし、そのまま売る場合にもデメリットはあります。
古家が残っていることで、買主から「解体費用がかかる分、価格を下げてほしい」と交渉されることがあります。
また、建物の傷みが目立つ場合は、第一印象で避けられてしまうこともあります。
特に、雨漏りや傾き、シロアリ被害、残置物が多い状態などがあると、一般の買主には不安が大きく見えやすいです。
そのため、そのまま売る場合は、売却価格が低くなりやすいこと と 買い手層が限られること は知っておきたいポイントです。
一般の個人買主だけでなく、買取業者や投資目的の買主も含めて考えると、売却の選択肢は広がります。
どちらが損するのか？リアル比較
ここがこの記事の一番大事なところです。
解体して売るか、そのまま売るかを考えるときは、最終的に手元にいくら残るか で比較する必要があります。
売却価格だけを見ると、解体した方が高く売れるように見えることがあります。
でも、解体費用を差し引くと、そのまま売った方が手元に残る金額が多いこともあるんです。
比較例1：解体した方が損になるケース
たとえば、次のようなケースを考えてみます。
| 売り方 | 売却価格 | 解体費用 | 手元に残る金額 |
|---|---|---|---|
| 解体して売却 | 1,200万円 | 200万円 | 1,000万円 |
| そのまま売却 | 1,050万円 | 0円 | 1,050万円 |
この場合、売却価格だけを見ると、解体して売った方が150万円高く売れています。
でも、解体費用200万円を差し引くと、手元に残る金額はそのまま売った方が50万円多くなります。
つまり、高く売れたように見えても、実際には損している ということがあるんです。
比較例2：解体した方が得になるケース
反対に、解体した方が良いケースもあります。
| 売り方 | 売却価格 | 解体費用 | 手元に残る金額 |
|---|---|---|---|
| 解体して売却 | 1,500万円 | 200万円 | 1,300万円 |
| そのまま売却 | 1,100万円 | 0円 | 1,100万円 |
この場合は、解体費用を差し引いても、解体して売った方が200万円多く残ります。
こういうケースでは、解体することで土地の魅力が伝わりやすくなり、買主がつきやすくなった可能性があります。
特に土地需要が強いエリアでは、古家があることでかえって検討しにくくなることもあります。
だからこそ、古家の判断では 「解体費用を払えるか」だけでなく、「その費用を回収できる見込みがあるか」 を見ることが大切なんです。
こんな人は解体すべき
では、どんな場合に解体して売る選択が向いているのでしょうか。
目安としては、土地としての需要が強く、解体費用を回収できる可能性が高い場合 です。
立地が良い場合
駅に近い、商業施設が近い、学校や病院が近いなど、生活しやすい立地の場合は、土地としての需要が見込めることがあります。
このような場所では、買主が建物ではなく土地を目的に探していることも多いです。
古家が残っているより、更地の方が建築後のイメージをしやすく、売却につながりやすいケースがあります。
土地需要が強いエリアの場合
周辺で新築住宅がよく建っているエリアや、土地を探している人が多いエリアでは、解体がプラスに働くことがあります。
買主からすると、すでに更地になっていれば、購入後の流れをイメージしやすいですよね。
解体の手配や費用の心配がない分、検討しやすくなることがあります。
建物の傷みがかなり強い場合
建物の老朽化が進んでいて、明らかに使うのが難しい場合も、解体を検討する余地があります。
倒壊の不安がある、外観の印象がかなり悪い、近隣から苦情が出そうな状態の場合は、古家が残っていること自体が売却の妨げになることもあります。
ただし、この場合もいきなり解体するのではなく、先に売却価格の見込みと解体費用を確認してから判断した方が安心です。
こんな人はそのまま売るべき
一方で、古家をそのまま売った方が向いている人もいます。
特に、解体費用の負担が重い場合や、物件に少し難しい条件がある場合は、現状のまま売る選択も考えたいところです。
解体費用を出すのが難しい場合
解体には100万円〜300万円程度かかることがあります。
これを売却前に用意するのは、かなり負担ですよね。
相続した古家や、使っていない空き家の場合、「売れるかどうか分からないのに、先に大きなお金を出すのは不安」と感じるのは自然なことです。
この場合は、無理に解体せず、古家付きのまま売る方法を検討しても良いと思います。
訳あり気味の物件の場合
再建築不可、接道に不安がある、築年数がかなり古い、地方で需要が弱いなど、少し訳あり気味の物件もありますよね。
こうした物件は、解体して更地にしても、思ったほど高く売れないことがあります。
少し専門的なお話になるのですが、再建築不可のような物件は、建物を壊すことでかえって使い道が狭くなる場合もあります。
そのため、条件が難しい物件ほど、解体前に慎重な確認が必要です。
場合によっては、一般の買主を探すよりも、現状のまま買い取ってくれる専門業者に相談した方がスムーズなこともあります。
早く手放したい場合
解体してから売る場合、見積もり、業者選び、工事、整地、売却活動という流れになります。
その分、時間も手間もかかります。
すでに管理が負担になっている場合や、固定資産税・草木の管理・近隣対応などが重くなっている場合は、そのまま売る方が現実的なこともあります。
「少しでも高く売る」ことだけでなく、「早く手放して負担を減らす」 という考え方も大切です。
判断に迷ったときの基準
解体するか、そのまま売るかで迷ったときは、感覚だけで決めないことが大切です。
「古いから壊した方がよさそう」
「お金をかけたくないからそのままでいい」
と決めてしまうと、あとから損をしてしまうことがあります。
判断するときは、次の2つを比べてみてください。
基準1：費用 vs 回収
まず見るべきなのは、解体費用を売却価格で回収できるかどうかです。
たとえば、解体費用が200万円かかるなら、解体後に少なくとも200万円以上高く売れる見込みがあるかを考えます。
もし売却価格の上昇が100万円程度しか見込めないなら、金額面では解体しない方が良い可能性があります。
反対に、解体することで買主が増え、価格も上がり、売却期間も短くなるなら、解体する意味はあります。
つまり、見るべきなのは 売却価格ではなく、手元に残る金額 なんです。
基準2：時間 vs 手間
次に考えたいのが、時間と手間です。
解体して売る場合は、売却前にやることが増えます。
解体業者を探し、見積もりを取り、工事日程を調整し、近隣対応をする必要もあります。
その分、売却開始までに時間がかかることもあります。
一方で、そのまま売る場合は、早く売却活動に入れる可能性があります。
ただし、買主から価格交渉を受けたり、売れるまで時間がかかったりすることもあります。
どちらが良いかは、「高く売りたいのか」「早く手放したいのか」「手間を減らしたいのか」
によって変わります。
判断前に確認したいこと
迷ったときは、次の点を確認しておくと判断しやすくなります。
- 解体費用はいくらかかるのか
- そのまま売るといくらになりそうか
- 更地にするといくらで売れそうか
- 周辺で土地の需要はあるか
- 買主は個人向けか、業者向けか
- 早く売りたいのか、高く売りたいのか
このあたりを整理すると、
「なんとなく解体する」
「なんとなくそのまま売る」
という判断を避けやすくなります。
少しだけ手間はかかりますが、先に比較しておくことで、あとから
「壊さなければよかった」
「先に解体しておけばよかった」
と後悔しにくくなりますよ。
まとめ｜損しない選び方
古家を解体するべきか、そのまま売るべきかは、本当に迷いやすい問題です。
解体すれば、見た目がすっきりして土地として見てもらいやすくなり、売却につながりやすくなることがあります。
ただし、解体には100万円〜300万円程度の費用がかかることもあり、その分を売却価格で回収できるとは限りません。
一方で、そのまま売れば売却前の費用負担を抑えられます。
ただ、買い手が限られたり、価格交渉を受けたりする可能性もあります。
だからこそ大切なのは、「どちらが高く売れるか」ではなく、「最終的に手元にいくら残るか」で考えることです。
判断するときは、次の2つを比べてみてください。
- 解体費用を売却価格で回収できるか
- 時間や手間をかける価値があるか
立地が良く、土地需要が強いエリアなら、解体して売る選択が合うかもしれません。
反対に、解体費用を出すのが難しい場合や、再建築不可・築古・地方など条件が難しい場合は、そのまま売る方が現実的なこともあります。
古家の売却は、解体するか、そのまま売るかだけで判断すると、少し迷いやすいです。
「そもそも売るべきか、持ち続けるべきか」まで整理しておくと、自分に合う選び方が見えやすくなります。
売る・持つ・直すのどれを選ぶべきか迷っている方は、次の記事で全体の判断基準も確認してみてくださいね。
▶▶▶ 家を売るべきか迷ったときの判断基準を見る
